如何评估集体土地使用的价格

适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地篇，集体用地评估市场条件目前仍不甚成熟，现行对于宅基地评估方法主要有： 1、成本逼近法由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、由分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法。有关税费、资金成本等测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值) 2、收益法土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。 3、基准地价系数修正法对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

学校用地如何估价_学校用地价格

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如何用市场法评估土地使用权?

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

经济主体在市场的一切交易行为总是要追求利润化，即要以最少的费用求得利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。市场比较法就是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其计算公式为：

V＝VB×A×B×D×E

式中：

V----待估宗地价格；4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。

VB----比较实例价格；

A----待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；

B----待估宗地评估基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；

D----待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；

E----待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。

土地拍卖底价如何确定

《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范，具体应遵循：

一是应采取公开市场价值标准。

二是估价基准日一般为估提示：1.这里 的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格价日期以后2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。的某一个具体日期。

三是合理选用估价原则和估价方法。

以评估地价为基准，综合考虑各种影响因素确定拍卖底价。

综合用地的价格的评估

6、基准地价法

土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素收益还原法：适宜有收益的土地或建筑物等不动产评估。运用收益还原法必须确定土地的总收益、总费用、纯收益、还原率、还有土地的剩余使用年限。都已经不会改变，决定土地价格的是用途。

路线价法适用的估价对象和条件？

① 举例说明在资产评估中如何正确选择和使用评估方法 三千字哦！！！麻烦啦

路线价法在房地产评估中的应用

一、路线价法的含义和理论依据

（一）路线价法的含义

路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

（二）路线价法的理论依据

1.市区内各宗土地的价值与其临街深度一、为维护房屋当事人的合法权益，规范房屋评估行为，根据专《中华共属和国城市房地产管理法》、《中华物权法》、《城市房屋管理条例》、《江苏省城市房屋管理条例》、《城市房屋估价指导意见》、《...大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。

2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

二、路线价法的计算公式

宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度

三、路线价估价法的适用范围

四、路线价估价法的程序

（一）路线价区段划分

1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段。

2.路线价区段一般为带状地段。

3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。

（二）标准宗地的确定

1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离

2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积

（三）路线价的评估

方法一：市场法等基本评估方法,各国通用

方法二：评分方式

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。

（五）计算宗地价值

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。

路线价法的应用举例

[ 例 5 — 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。

3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。

宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度

A＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）

B＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）

C＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）

D＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）

E＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

② 房地产估价问题

1、成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法

5、设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

④ 简述路线价法的含义含义含义

土地估价方法中的一种，用于城市土地地价的评估。

要明确这一方法，首先要明白什么叫路线价，路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。

请采纳！谢谢！

⑤ 新法 第十九条“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

当然有标准，对资产的评估及作价都有一定的规范的标准，不过地域不同标准也不相同，是依据市 808号文来规范评估标准的，相信您那里也有相对应的评估标准，您不妨查一下。

一般来说，评估主要有以下几种方法：成本法，市场比较法，剩余法，收益法，设开发法，路线价法等等，无论哪里的评估标准都要遵循一个原则，那就是利益化原则，相信您所在地的

房屋估价标准上会有相关的规定的。

⑥ 如何进行土地评估

1、基本估价

2、应用估价法

3、方法选取

根据《城镇土地估价规程》的要求，对一宗土地进行估价时，通常要依据评估目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种，并对两种方法评估的结果进行分析后取值。

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及、及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

⑦ 路线价法霍夫曼法则的应用范围，在我国的应用

路线价法在房地产评估中的应用 一、路线价法的含义和理论依据 （一）路回线价法答的含义 路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表

⑧ 房屋评估评估公司会压价嘛

房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法。另外还有路线价法、房地产价格指数调整法等等。

成本法

针对土地使用权价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

针对房屋评估，通常称为重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

收益法

房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

基准地价法

对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

实际的做法:

根据该房产的建成年份,土地使用年限,朝向,楼层,格局,地段,配套,装修状况等,结合市场上实际成交的价格,加上市场风险及银行认可保守度等原因,以7-9折之间的折扣换算,就得出评估价了

望采纳

⑨ 基准地价修正法土地评估中的临街宽度又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于 管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。，临街深度和宽深比修正是怎样求取的

临街宽度就是建筑物临街这一侧的长度，临街深度就是垂直于临街一侧的长度，简单点说就是一横一纵的长度，宽深比就是临街宽度比临街深度。基准地价修正的时候大概的估测一下就好，不像路线价法要求的那么严格

土地评估如何用市场法和收益还原法

③ 采用路线价法进行房地产估价时，其中标准宗地的选取要求有哪些

那么要看你的评估土地的用途，市场比较法运用范围：1.在同一供需圈里或类似区域里土地条件相似或相近的比较用地。2.市场稳定，且正常交易，或者可以修正到正常交易的案例。主要适用于：商业、住宅、工业用地评估。

1、土地评估用市场法比较常见，因为现在国有土出让的比较多，案例也多。

2、土地评估用收益还原法，基本上是不7、路线价法可能的，因为土地收益很难测算，如果是土地出租，一般租金是相当低的，而且出租用途与土地的规划用途无关，无法体现其真正用途的价值。如果，土地上建成房子后的的收益，那就是剩余法，而不是收益还原法。